Annuitätendarlehen: Die beliebteste Variante der Baufinanzierung

Bei der Finanzierung einer Immobilie gibt es viele Fragen für die Bauherren bzw. Käufer. Eine zentrale Frage ist dabei, welches Darlehen die richtige Finanzierungsform darstellt? Für viele Immboilienfinanzierer ist das Annuitätendarlehen eine zielführende, sichere und planbare Form der Finanzierung einer Immobilie.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Bei einem Annuitätendarlehen handelt es sich um ein Darlehen mit einer fixierten Ratenhöhe für einen vorher vertraglich definierten Zeitraum. Dieser Zeitraum lässt sich mit einem Annuitätenrechner präzise ermitteln. Dabei sind die Parameter der anfänglichen Tilgung sowie der Zinssatz fix vereinbart. Im Rahmen der laufenden Ratenzahlung durch den Darlehensnehmer sinkt die Restschuld. Dabei ist die Besonderheit, dass bei gleichbleibender Ratenhöhe mit fortlaufender Abzahlung die Höhe des Zinsanteiles sinkt und gleichzeitig der Anteil der Tilgung steigt. Konkret bedeutet dies, dass bei einem Zinssatz von bspw. 2,5 Prozent und einer Darlehenshöhe von 100.000 Euro nicht dauerhaft 2.500 Euro Zinsen pro Jahr zu entrichten sind. Der zu Beginn höhere Zinsanteil sinkt mit fortlaufender Kreditrückzahlung bei gleichzeitig steigendem Tilgungsanteil.

Welche Vorteile bietet ein solches Darlehen?

Der wichtigste Aspekt ist für viele Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer bei einem Annuitätendarlehen die hohe Planungssicherheit. Über den gesamten Zeitraum der ersten Zinsfestschreibung sind die Kosten fixiert und gleichbleibend. In Verbindung mit den langen Laufzeiten ist es üblich, dass mindestens für zehn Jahr die Raten ohne Änderung gleichbleibend zu zahlen sind. Viele Banken bzw. Kreditinstitute bieten auch Laufzeiten über 15 oder 20 Jahr an. Dabei ist die Zinsentwicklung am Kapitalmarkt für den Zeitraum der Zinsfestschreibung unerheblich. Auch bei einer möglichen Anpassung des Leitzinses besteht für den Kreditnehmer keine Gefahr steigender Raten.

Aufgrund der Preisangabenverordnung sind die Kreditinstitute verpflichtet, den Nominalzins sowie den Effektivzins anzugeben. Damit herrscht eine hohe Transparenz. Diese bezieht sich auch auf die Vergleichbarkeit im Vorfeld der Baufinanzierung Vergleiche, da auch die Darlehensnebenkosten mit enthalten sind.

Welche Nachteile sind zu beachten?

Mit dem Annuitätendarlehen ist eine geringe Flexibilität verbunden. Aufgrund der festen Fixierung der Zinsfestschreibung kann das Darlehen während dieser Phase im Regelfall nicht vorfristig gekündigt werden.
Als weiterer Nachteil ist der fixierte Zinssatz zu benennen. Es gibt dahingehend auch bei einer Leitzinssenkung auch keinen Vorteil für den Kreditnehmer, da sich die Zinssenkung nicht auf das Annuitätendarlehen auswirkt.

Aufgrund der notwendigen Anschlussfinanzierung gibt es keine Klarheit der Zinshöhe über den gesamten Darlehenszeitraum. Bei einem Bauspardarlehen oder dem Volltilgerdarlehen ist die Gewissheit über den kompletten Zeitraum der Finanzierung klar.

Worauf ist bei dem Abschluss eines Annuitätendarlehens zu achten?

Insofern der Abschluss in einer Phase mit hohen Zinsen erfolgt, sollte eine kurze Bindung des Zinssatzes angestrebt werden, um bei einer ggf. wahrscheinlichen Senkung des Leitzinssatzes zu profitieren. Im Gegensatz dazu sollten in Niedrigzinsphasen lange Laufzeiten fokussiert werden, um die Kostensicherheit für einen langen Zeitraum zu fixieren.

Zu bevorzugen ist die Möglichkeit einer Sondertilgung. Je nach Kreditinstitut lässt sich vertraglich eine bzw. mehrere Sondertilgung(en) einarbeiten. Somit kann in Form von möglichen vorfristigen Sondertilgungen die Kreditsumme um einen bestimmten Betrag reduziert werden. Häufig ist dies einmalig pro Jahr mit bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme möglich.

In die Entscheidung mit einzubeziehen in bestenfalls auch das Lebensalter. In jungen Jahren ist die Finanzierung einer teureren Immobilie auch mit einer niedrigeren Rate möglich. Zielsetzung sollte dabei in jedem Lebensalter der Finanzierung sein, dass bis zum Renteneintrittsalter die Finanzierung abgeschlossen ist.

Wie lange dauert die Abzahlung eines Annuitätendarlehens?

Die Dauer zur vollständigen Begleichung von einem Annuitätendarlehen ist insbesondere von der Zinshöhe abhängig. Bei hohen Zinsen ist die Rate zu Beginn sehr hoch, sinkt dafür aber mit fortlaufender Dauer des Darlehens schneller als bei einem Kredit mit geringen Zinsen. Daher ist zu beachten, dass bei geringen Zinsen auch die Rate in jedem Monat gering ausfällt, eine geringe Tilgung aber auch eine längere Laufzeit als bei höheren Zinsen nach sich zieht.
Bei einem Darlehen von 200.000 Euro und einem Zins von 2 Prozent, bei 4 Prozent Tilgung beträgt die monatliche Rate 1.000 Euro. Für dieses Beispiel beträgt die Dauer der Rückzahlung 20 Jahre.

Beträgt die Darlehenshöhe 100.000 Euro, bei einem Zinssatz von 2 Prozent und einem Tilgungssatz von 1 Prozent ist die Höhe der monatlichen Rate 250 Euro. In dieser Konstellation ist die vollständige Rückzahlung des Darlehens nach 55 Jahren erfolgt.

Von welchen Faktoren hängt die Zinshöhe des Annuitätendarlehens ab?

Grundsätzlich ist insbesondere der EZB-Leitzins der Einflussfaktor auf die Höhe des Zinssatzes für das Annuitätendarlehen.

Neben diesem Aspekt spielt zudem die Höhe des vorhandenen Eigenkapitals eine wichtige Rolle. Für das Kreditinstitut ist bei der Gewährung von Darlehen die Sicherheit bei dem jeweiligen Schuldner entscheidend. Das Risiko, dass der Kreditnehmer bzw. die Kreditnehmerin den Verpflichtungen nicht nachkommt trägt die Bank. Daher berechnet das Kreditinstitut im Regelfall einen höheren Kreditzins bei geringerem Eigenkapital.

Warum lohnt sich ein Anbietervergleich?

Aufgrund der langen Kreditlaufzeiten bedeuten auch kleine Differenzen der Zinshöhen große Auswirkungen. Da je nach Kredithöhe bereits minimale Unterschiede im Nachkommabereich des Zinssatzes zu Differenzen im vier- bis fünfstelligen Bereich führen kann, lohnt sich der Vergleich. Zudem sollten Vertragsdetails wie bspw. Vorfälligkeitsentschädigungen und das Vorhandensein einer Widerrufsbelehrung geprüft werden.